Comment rédiger un contrat de location


Rédiger un contrat de location est une étape essentielle pour formaliser la location d'un bien immobilier, que ce soit une maison, un appartement, une chambre, ou tout autre type de propriété. Ce document définit les droits et obligations des deux parties, le bailleur et le locataire, et sert de référence en cas de litige.
 
Identification des parties prenantes : Le propriétaire (bailleur) avec son nom complet et ses coordonnées. Le locataire (preneur) avec son nom complet et ses coordonnées.
Description du bien : Incluez une description détaillée du bien immobilier, y compris l'adresse complète. Précisez la superficie du bien, la composition et l'état du bien loué, la destination du bien : le bien est-il loué pour un usage d'habitation ou professionnel ?
Durée de la location qui est généralement de trois ans pour un logement vide et un an pour un logement meublé.
Montant du loyer : Précisez le montant du loyer mensuel ou périodique. Indiquez la date à laquelle le loyer doit être payé, ainsi que la méthode de paiement (virement, chèque, espèces, etc.). Si des charges sont incluses dans le loyer, détaillez-les. 
Dépôt de garantie : Spécifiez le montant du dépôt de garantie (équivalent à un mois de loyer pour un logement vide et généralement, à 2 mois pour un meublé). Indiquez les conditions de restitution du dépôt de garantie à la fin de la location.
Résiliation du contrat : Précisez les conditions et les délais pour résilier le contrat de location, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Indiquez les motifs de résiliation anticipée, s'il y en a.
Obligations du bailleur : telles que la remise des clés, l'entretien du bien et la réalisation des réparations locatives.
Obligations du locataire : Énumérez les règles et obligations spécifiques que le locataire doit respecter, comme le paiement du loyer, les règles de vie en copropriété, l'entretien du bien et le respect de la destination du bien.
Signatures : Incluez une section pour les signatures du propriétaire et du locataire, ainsi que la date de signature.En plus de ces mentions obligatoires, il est également possible d'ajouter des clauses supplémentaires au contrat de location.
 
Ces clauses peuvent être négociées entre le bailleur et le locataire.
Une clause de résiliation anticipée qui permet au bailleur ou au locataire de résilier le contrat de location de manière anticipée.
Une clause d'indexation du loyer permet au bailleur d'augmenter le loyer à la date fixée en mentionnant le trimestre de référence du dernier indice de référence des loyers.
Une clause de solidarité (dit clause d’indivisibilité) qui permet au bailleur de se retourner contre tous les locataires en cas de défaillance d'un locataire.
Une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail en cas de non-paiement du loyer, de défaut de versement du dépôt de garantie, de manquement grave de la part du locataire (défaut d’assurance, troubles du voisinage…)Une fois que le contrat de location est rédigé, assurez-vous de fournir une copie signée du contrat au locataire et de conserver une copie pour vous-même.
Si nécessaire, faites également enregistrer le contrat auprès des autorités locales conformément à la législation en vigueur.
 
Lors de la signature du bail ou du renouvellement de bail, le propriétaire doit annexer au bail les documents suivants :
Notice d'information qui rappelle les principaux droits et obligations du bailleur et du locataire ainsi que les recours possibles en cas de litiges.
État des lieux d'entrée fait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie fait lors de la restitution des clés
Attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire
Équipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...) Si le locataire et le propriétaire ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille. Cette grille fait mention de l’entretien courant et des réparations locatives à la charge du locataire Si le logement est conventionné avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), la copie de la convention Anah.
Si le logement est dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, le bailleur devra annexer au bail l'autorisation de louer, ou le récépissé de déclaration. Cette autorisation est sollicitée auprès de la mairie
Dans le cadre d’’une location d’un meublé, il faut ajouter  l’inventaire et l’état détaillé du mobilier :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)
Le logement doit comporter au moins les éléments de cette liste, faute de quoi, il sera considéré comme logement vide.
 

Documents fournis par le locataire

Le locataire doit annexer au bail :

- Les documents attestant de son identité

-  Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition

-  Les 3 derniers bulletins de salaires

-  Pour les professions non salariées, les 2 derniers bilans comptable ou l’attestation de ressources pour l’exercice en cours

-  Le justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales, allocations (3 derniers mois)

-  Le dernier avis taxe foncière ou acte de propriété

-  Les justificatifs de revenus fonciers ou de rentes viagères

-  L'attestation de simulation d’aides au logement établie par la CAF

-  Le contrat de travail

-  Si activité non salariée, l’extrait KBis du RCS de moins de 3 mois

-  L’extrait D1 de moins de 3 mois pour les artisans

-  La copie du certificat d’identification de l’INSEE (SIREN)

-  La copie de la carte professionnelle pour les libéraux

-  Toute pièce attestant de l’activité pro pour les autres prof

-  Les 3 dernières quittances de loyer ou l’attestation du précédent bailleur précisant que le locataire a réglé tous ses loyers et charges

-   A défaut, l’attestation d’élection de domicile établi par un organisme agréé

-   A défaut, une attestation sur l’honneur de la personne hébergeant le demandeur comme quoi la personne est bien domiciliée chez elle.  

Le propriétaire a la possibilité d’exiger un garant qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale.

Le propriétaire demandera alors des documents nécessaires, soit :

- Un justificatif d’identité

- Un unique justificatif de domicile, au choix : dernière quittance de loyer, facture d’eau, attestation d’assurance d’habitation de moins de 3 mois ou dernier avis de taxe foncière

- Des justificatifs professionnels, au choix du propriétaire : contrat de travail, copie de la carte pro pour les libéraux, la copie du certificat d’identification INSEE (SIREN)

- L’extrait D1 pour les artisans

- Des justificatifs de ressources, aussi au choix du propriétaire : 3 derniers bulletins de salaires, 2 derniers bilans comptables, le justificatif de versement d’indemnités, retraites, pensions, prestations sociales -  Le dernier avis d’imposition ou de non-imposition 

Clause abusives

Il est formellement interdit d’inclure des clauses abusives dans un bail d’habitations.

Elles sont alors considérées comme non écrites et donc automatiquement invalidées.

Voici quelques exemples de clauses abusives interdites :

-  ajouter un contrat de location pour des équipements liés au logement,

-  le propriétaire qui supprimerait des prestations prévues, sans contrepartie,

-  des frais supplémentaires (d’envoi de quittance, de frais d’agence immobilière),

-   le prélèvement sur salaire du locataire du montant du loyer,

-   une clause liée au choix de l’assurance habitation,

-   une clause interdisant l’exercice d’une activité associative, politique, confessionnelle ou politique,

-   une clause interdisant au locataire le droit d’héberger des personnes de son choix. 

Cette liste n'est pas exhaustive...

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